以下の事例で検討します。
買受可能価額・・¥1,280万 / 所有者居住
愛媛県松山市所在 最寄駅から徒歩10分 閑静な住宅街 南5M公道面
地形・・整形 間口10M
土地100㎡(約30坪)
建物 木造2階建 延床面積 92㎡(約28坪)/建築後10年経過
◆上記物件事例についてのA業者の入札価額の決め方 (転売目的の場合)◆
1、物件の相場を調べます。
2、諸経費の概算を求めます。
3、この物件を転売して得られる利益を想定します。
4、入札価額は、相場から、諸経費と利益の合計額を引いた金額となります。
式にしますと、
業者の入札価格=物件の相場(市場価格)ー(諸経費の合計額+利益)
2、この物件を 購入して商品化する為の諸経費を求めます。
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諸経費合計額を¥44 0万円とします |
3、A業者がこの物件を転売して得る利益を仮に¥350万円見込むとします。
4、入札価額の決定
¥3100万円(相 場)-[¥440万円(経費)-¥350万円(純利益)]=¥2310万円
★よって A業者の入札価額は、¥2310万円前後となります。
◆一般 の方の入札価額の決め方(自己使用の場合)◆
業者さんと違う点は、リフォーム代です。業者の方が 当然割安の場合が多いです。ただ,転売目的ではな いので 一般の方の方が その利益分有利とも言えます。
上記事例の場合、
仮に業者の利益分¥350万円を、業者入札価額¥2310万円に上乗せして、¥2660万円で入札 しても、相場の¥3100万円よりは安いです。
例えば、
相場の\3100万で 購入した場合は、他に\340万の経費がかかりますので、トータル¥3440万と なります。
立退料以外の経費は、普通に購入しても 当然かかります。
通常取引の経費分だけ、お得ですね。
競売物件の場合は、買受可能価額よりどの位高ければ落札できるか? という考え方は、実はあまり意味がありま せん。
相場から諸経費を控除した金額に、購入意欲度に応じてプラスアルファーした金額で入札しましょう。
滅多に売り物件が出ない地域についての入札価額は、残念ながら相場に近い、或は相場を越える価格の入札となっているようです。(悲~)
*投資物件の場合は、所有権価額を上限として運用利回りから算出します。