市町村等役所・役場等調査

1、市町村役場等で、「評価書」記載事項の確認

評価書には、物件に対する都市計画法・建築基準法等の制限・規制・諸設備の状況・物件の特徴・売却基準価額算出の経過が記載されています。 

駅から物件までの記載距離は、直線距離の場合もありますので、要注意。都市計画課、建築課、道路課、上下水道課等(市町村で名称は異なる?)で、記載事項又は不記載事項の確認をしましょう。

実務は、コチラの「朝日流・物件調査シート」をご利用ください。

2、道路関係は良く調査しましょう。

公道で、幅員4m以上あれば 特に問題はありません。公道で4m未満の場合は、利用できる敷地の面積が減少します。(後退義務があります)

「評価書」で セットバック、という文言がこれです。敷地の間口は、道路に最低2mは接していなければいけません。(接道義務)

問題は、私道に接面している敷地です。位置指定道路で、その部分にも持分等があれば、特に問題がありません。位置指定道路とは、公道に準ずる道路として、役所が認めた道路です。時折、私道持分を除いて敷地と建物だけの競売があります。その物件を落札し、勿論、通行はできます。しかし 「持分がない」ということで嫌がらせをうけた、などという話を聞いたことがあります。 

また 位置指定道路は受けているものの、一人の地主が持っている場合があります。地方にいきますと、道路の通行承諾料の類を請求される場合があります。断固拒否したら、近所付き合いに支障をきたした、などの例もきいています。事前に確認しておくべきでしょう。 

 将来、上下水道、ガス管などで、掘削する場合は、その地主の承諾を必要とします。掘削を拒否されるかも知れません。或は、その都度 何がしかの金銭を要求されているケースもあります。 

 また 道路計画があるかどうかは、必ずチェックして下さい。計画はあるものの、何時から実際の動きが始るのか未定(事業年度未定)の場合でも、建築物は制限をうけます。例えば、「木造や鉄骨造等(非堅固な建物)だけですよ」とか、「2階建までですよ」等々・・・。計画がある場合は、必ず、係りの人に詳しく、内容を聞いて下さい。

3、上下水道・ガスについて。

◎上下水道について

時間があれば、水道管なんかも調べておいた方はいいですね。前面道路の埋設管から接続されておらず、隣家からひかれていた、なんて事もあります。(ヒェ~) 

地域によっては、井戸や清水を利用している所もあります。 

下水道の施行されていない地域は、実施予定を確認しておいてください。又、トイレが汲み取りの場合もあります。(悲)

 

◎ガスについて 

都市ガスは、地域地域でそれぞれ呼称は違いますので、確認して下さい。未だ未整備の場合は、支社・営業所などで、設備予定を確認しておく のもいいです。

また プロパンガスの場合、ガス屋さんによって対応がまちまちだと言われています。投資不動産として ガス屋さんと付き合うなら、有利な条件の会社を探しましょう。