登記簿謄本（全部事項証明書）をチェック！

登記簿謄本（全部事項証明書）は、必ず、チェックしておきましょう。 

①パソコンで取得する場合・・・インターネットから取得できる地域も増えています。

　http://www1.touki.or.jp/gateway.html　

で、利用者登録をすればOKです。（登録手続完了までは、若干日数がかかります。急ぎの場合は、従来通り法務局に出向いて取得して下さい。）

一般的に企業の資料精査は、最小限、建物の登記簿謄本（全部事項証明書）は、ネットで取得できる場合はチェックしているようです。 

　注意…パソコンで取得した謄本は、正式の謄本ではありません。記載事項は謄本と同じですが、「その写し」です。正式の登記簿謄本は、法務局に赴いて取得した謄本となります。

②法務局＝登記所で取得する場合・・・まず、物件の管轄法務局を調べます。 

法務局のホームページをひらいて下さい。

　http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/

右側の「管轄のご案内」をクリックして下さい。　http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html

そこで、調査物件の管轄法務局を調べて下さい。登記簿謄本（全部事項証明書）を申請する場合、三点セットの中に、

「物件目録」、或は「不動産の表示」というタイトルの書類があります。

そこに記載されている通り、申請書に記載して提出します。分らない場合は、「物件目録」或は「不動産の表示」を見せて、「この謄本を取りたい！」と、法務局の受付けで聞けば教えてくれますヨ。

法務局には、不動産に関しては、登記簿謄本のほか、公図・測量図・建物平面図などがあります。（公図、測量図、建物平面図はない地域もあります。）

登記簿謄本（全部事項証明書）は、表題部・甲区・乙区に分かれています。

【表題部】…表題部は、物件明細書の「不動産の表示」に記載されている物件目録が記載されています。「不動産の表示」に、持分や氏名が記載されている場合がありますが、登記簿の表題部にはありません。その不動産の、表面的に見える外形上の特徴などが記載しています。

【甲区】…所有権等に関する登記が記載されています。今までの所有権についての流れが記載されています。現在までの所有者、所有権移転（請求権）仮登記、差押、仮差押登記、買戻特約登記、処分禁止仮処分等の記載。 

【甲区のポイント】…収益用物件として使用されている物件以外の場合、まず、登記簿上の最新の所有者が、物件の占有者かどうか、確認しましょう。「参加差押」という登記が複数あれば、所有者は、だらしない性格かも知れません。

物件を購入後、今回の競売となった差押までの期間が長い程、所有者は常識人かな？と私は個人的に思ってしまいます。（「逆も又真なり」とは言えませんが…。）処分禁止仮処分の登記は、落札後、裁判になる可能性がありますので、要注意です。トラブルOKという業者様以外は、手を出さない方が無難でしょう。

買戻特約登記がある時は、その登記は裁判所では抹消できません。買戻権者の協力で抹消するようになります。物件明細書の「その他買受けの参考となる事項」欄に、次の文言があるかどうかチェックしてください。

「ただし、買戻権者から買戻権の行使をせず、買戻特約登記の抹消について買受人に協力する旨の申出がある。」 

この文言があれば、落札者に所有権が移転したあと、買戻特約登記の抹消書類を貰って、自分で、或いは司法書士に依頼して、抹消登記の申請をして下さい。

【乙区】…所有権以外の権利に関する登記が記載されます。代表的な権利としては、（根）抵当権と賃借権です。他に、地上権とか留置権があります。大抵全て抹消できます。

抹消されない登記は、競売資料の物件明細書に記載されているのが、普通です。

【乙区のポイント】…お金を、どこから借りていますか？普通の金融機関、政府系金融機関からの借入でしたら、所有者は、まあ　普通の方でしょう。明渡交渉は、スムーズに運ぶ可能性は比較的高いでしょう。最近は少なくなっていますが、抵当権の直ぐ次に　同じ金融機関の名前で、　「（停止条件付）賃借権設定仮登記」がついている場合があります。これは、普通は心配ありません。 

　根抵当権仮登記は、マチ金業者がつけている場合が多いです。あまりこの登記がついていますと、私は明渡交渉には、「強制執行」を視野に入れた方が良いと考えます。

気軽にサラ金から借入をする人は、ちょっとどうでしょう？立退きの話をしても、約束を守れるでしょうか？

その代わり、任意売却の可能性は低いですが・・・。